ด้วยเหตุผลเรื่องต้นทุนค่าเดินทางและขนส่ง คนสมัยโบราณต้องตั้งรกรากอยู่ใกล้แหล่งวัตถุดิบเอาไว้ก่อนเพื่อความประหยัด วัตถุดิบที่สำคัญที่สุดในการใช้ชีวิตของมนุษย์มาแต่โบราณก็คือ น้ำ ด้วยเหตุนี้เมืองทั้งหลายทั่วโลกจึงมักก่อตั้งขึ้นเป็นครั้งแรกบริเวณริมสองฝั่งแม่น้ำ
เมื่อมองเข้าไปภายในเมือง จุดที่ไปถึงจุดอื่นๆ ในเมืองได้รวดเร็วและสั้นที่สุดก็คือใจกลางเมือง ดังนั้นคนแรกๆ ที่ตั้งรกรากอยู่ในเมืองย่อมเลือกที่จะตั้งรกรากอยู่บริเวณใจกลางเมืองก่อน เพราะเป็นจุดที่ทำให้ประหยัดค่าเดินทางได้มากที่สุด แต่เนื่องมาจากข้อจำกัดในเรื่องพื้นที่และเทคโนโลยีในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ใจกลางเมืองก็แออัดขึ้นเรื่อยๆ จนสร้างบ้านเพิ่มเติมไม่ได้อีก คนที่มาตั้งรกรากหลังๆ จึงจำเป็นต้องตั้งรกรากในพื้นที่ซึ่งห่างไกลออกไปจากจุดศูนย์กลางของเมืองมากขึ้นไปเรื่อยๆ ทำให้เมืองต้องขยายตัวออกไป
สำหรับทรัพยากรที่เคลื่อนที่ได้ง่าย (mobility สูง) ตัวอย่างเช่น เงินทุน หรือเทคโนโลยี ไม่ว่าคุณจะอยู่ตรงไหนของเมือง คุณก็สามารถใช้ทรัพยากรเหล่านั้นได้โดยมีค่าขนส่งที่แทบไม่แตกต่างกัน ดังนั้นผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพยากรเหล่านี้จึงได้รับผลตอบแทนไม่ต่างกันด้วยไม่ว่าผู้ใช้ทรัพยากรนั้นจะถูกใช้ ณ ที่ใดในเมือง
แต่ตรงข้ามกับทรัพยากรที่เคลื่อนที่ได้ยาก ตัวอย่างที่สำคัญได้แก่ ที่ดิน และแรงงาน (คนงานต้องมีบ้านอยู่เป็นหลักแหล่งถึงจะมีชีวิตอยู่ได้ จึงไม่สามารถวิ่งทำงานที่ไหนก็ได้ในเมือง แต่ต้องทำงานใกล้บ้านไว้ก่อนเพื่อลดค่าเดินทาง) ผู้ใช้ทรัพยากรเหล่านี้จึงประหยัดค่าขนส่งได้มากกว่าถ้าหากทรัพยากรเหล่านี้อยู่ใจกลางเมืองซึ่งมีค่าขนส่งต่ำ เพราะฉะนั้นเจ้าของทรัพยากรเหล่านั้นที่อยู่ในเมืองจึงต้องได้รับค่าตอบแทนที่สูงขึ้นไปด้วย ด้วยเหตุนี้ทั้งราคาที่ดินและค่าแรงบริเวณใจกลางเมืองจึงต้องสูงกว่าชานเมือง (อันหลังนี้หมายความว่า คนที่มีบ้านอยู่ใจกลางเมืองต้องเป็นคนที่ทำงานที่ได้ค่าตัวสูงๆ) และการที่เราสร้างบ้านให้สูงขึ้นไปในอากาศมากๆ ที่บริเวณใจกลางเมืองก็เป็นความพยายามอย่างหนึ่งที่จะใช้ทรัพยากรที่เคลื่อนที่ได้ยากเหล่านี้ให้คุ้มค่ามากขึ้น
และด้วยเหตุผลเดียวกันนี้ด้วย รูปแบบการใช้งานของที่ดินบริเวณใจกลางเมืองกับชานเมืองจึงต้องแตกต่างกันไปด้วย ที่ดินใจกลางเมืองมักถูกใช้ทำกิจกรรมที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้สูงแต่ใช้พื้นที่ไม่มาก เช่น สำนักงานของคนที่ทำงานด้วยความคิดหรือด้วยทรัพยากรที่เคลื่อนที่ได้ง่าย เช่น เงิน ความรู้ หรือไอเดีย เป็นหลัก ในขณะที่ พื้นที่ชานเมืองจะเน้นใช้งานที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ไม่มากแต่กลับต้องใช้พื้นที่เยอะๆ เช่น โรงงานผลิตสินค้าราคาถูก คลังสินค้า นาข้าว เป็นต้น
เมื่อใดก็ตามที่ส่วนต่างราคาของที่ดินและคนระหว่างในเมืองกับนอกเมืองสูงกว่าค่าเดินทางที่สามารถประหยัดได้ ผู้ประกอบการก็จะตัดสินใจย้ายสถานประกอบการของตัวเองออกไปนอกเมืองมากขึ้น ทั้งนี้ก็เพื่อประหยัดต้นทุนและเพิ่มกำไร เราจึงมักเห็นการเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งานพื้นที่ของเมืองไปพร้อมๆ กับการขยายตัวของเมืองด้วย
ลองสังเกตดูเมืองในชีวิตจริงเช่น กรุงเทพมหานคร ในจุดที่เมืองเริ่มขยายตัวออกไป เรามักจะพบเห็นธุรกิจเต้นท์รถเป็นอันดับแรกๆ เพราะธุรกิจพวกนี้ใจหนึ่งก็อยากอยู่ในเมืองเพราะอยู่ใกล้ลูกค้า แต่เพราะที่ดินมีราคาแพงและเต้นท์รถเป็นธุรกิจที่ใช้พื้นที่เยอะมาก ธุรกิจเหล่านี้จึงมักเป็นธุรกิจแรกๆ ที่บุกเบิกไปยังพื้นที่ใหม่ๆ ที่เมืองเพิ่งจะเริ่มขยายตัวออกไปก่อนเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ยังมีราคาไม่แพงเหล่านั้น
และถ้าหากชานเมืองบริเวณนั้นขยายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในที่สุดเราจะเริ่มเห็นตึกแถวขึ้นมาแทนที่เต้นท์รถเป็นอันดับต่อไป นั่นแสดงว่าชุมชนเริ่มขยายตัวไปถึงพื้นที่นั้นแล้ว และที่ดินก็จะขยับราคาขึ้นไปอีก
ข้อสังเกตอีกอย่างหนึ่งที่เราอาจมองเห็นได้ในกรุงเทพมหานครคือการที่ปั้มน้ำมันเริ่มหายไปจากกรุงเทพชั้นในมากขึ้นเรื่อยๆ ปรากฏการณ์นี้ทำให้เราเดาได้เลยว่า ธุรกิจนี้เร่ิมทำกำไรได้น้อยลงเรื่อยๆ ในช่วงหลังๆ และเนื่องจากพวกมันเป็นธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ในการประกอบการค่อนข้างมาก พวกมันจึงต้องพากันอพยพออกไปนอกเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อให้ยังได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุนในธุรกิจนี้ต่อไปอยู่
ถ้าเราเอาเศรษฐศาสตร์ของเมือง (Spatial Economics) มาจับ เราอาจคาดการณ์ได้ด้วยว่า โครงการรถไฟฟ้าทั้งหลายที่กำลังขยายเส้นทางออกไปถึงนอกเมืองกรุงเทพฯ ทุกทิศทุกทาง น่าจะทำให้ราคาที่ดินในแถบชานเมืองในช่วงต่อไปนี้เพิ่มขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่าใจกลางเมืองยิ่งขึ้นไปอีก ทั้งนี้ก็เพื่อทำให้ gap ของราคาที่ดินระหว่างชานเมืองกับใจกลางเมืองในกรุงเทพแคบลง เพื่อสะท้อนการเดินทางที่สะดวกขึ้นนั่นเอง (ทั้งนี้ทั้งนั้น สมมติว่าปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน เช่น กฎหมายผังเมือง ฯลฯ ไม่เปลี่ยนแปลงด้วยนะครับ)
การที่ต้นทุนค่าขนส่งในแต่ละจุดของเมืองเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา (เช่น มีการตัดถนนเส้นใหม่ ทำให้ค่าขนส่งในบริเวณนั้นลดลง) นี้ก่อให้เกิดโอกาสทางธุรกิจใหม่ได้ตลอดเวลา อาจกล่าวได้เลยว่า ธุรกิจส่วนใหญ่ในโลกนี้ (โดยเฉพาะอย่่างยิ่งเอสเอ็มอี) เกิดขึ้นได้จากการหาประโยชน์จากความเปลี่ยนแปลงเรื่องค่าขนส่งมากกว่าสาเหตุอื่นๆ ใด
ผมกลับมองว่า ยิ่งรถไฟฟ้าออกนอกชานเมืองในลักษณะนี้ ยิ่งทำให้กลางเมืองราคาวิ่งขึ้นไปอีก
เพราะทำให้ขนคนเข้ามาทำงานในเมืองง่ายขึ้น กลางเมืองก็สามารถสร้างสำนักงานได้มากขึ้น
ตามด้วย retail ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น โรงแรมก็จะตามมา
และสำนักงานต้องอยู่แต่ในเมือง เพราะการขนส่ง (ระหว่างออฟฟิศ) ทำได้ง่าย และเป็นศูนย์กลางของการคมนาคมในทุกทิศทาง
ในอดีตมีเรือ ก็ตัดคลองแนวขวาง มีรถก็ตัดทางด่วนเป็นวงแหวน ปัจจุบันมีรถไฟฟ้า แนวโน้มก็ดูเหมือนจะไม่เปลี่ยนไปไหน คือเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในเมือง รึเปล่าครับ?
หรือว่าในอนาคตเราจะอยู่แต่ในโลก online หว่า :p
มุมมองพี่โจ๊กลึกซึ้ง เฉียบขาด ครับ
ขอบคุณครับ ได้ความรู้ดีๆอีกแล้ว