226: เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับการผ่อนรถ

การผ่อนรถเป็นการ “เช่าซื้อ” (Hire Purchase) หมายถึง เป็นการเช่าบวกกับคำมั่นที่จะขาย นั่นคือ เมื่อผ่อนครบทุกงวดเมื่อไร กรรมสิทธิ์ก็จะโอนไปยังผู้เช่าซื้อโดยอัตโนมัติ (ต่างกับ “ลีสซิ่ง” ซึ่งเป็น Continue reading “226: เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับการผ่อนรถ”

215: ผลตอบแทนในตลาดหุ้น

เคยแอบสงสัยกันหรือไม่ว่า นักลงทุนในตลาดหุ้นโดยเฉลี่ยแล้ว ได้ผลตอบแทนกันคนละเท่าไร?

Terry Odean (UC Berkeley) และ Brad M.Barber (UC Davis) เคยทำการศึกษาผลตอบแทนของนักลงทุนจำพวกที่มีการซื้อขายรายวันเป็นประจำ หรือที่เรียกว่า Day traders ในตลาดหุ้นไต้หวันจำนวนทั้งสิ้น 139, 000 บัญชี โดยทำการคำนวณผลตอบแทนสุทธิในช่วงหกเดือนจากฐานข้อมูลลูกค้าของโบรกเกอร์ระหว่างปี 1995 ถึง 1999 ผลปรากฎว่า 82% ของบัญชี มีผลตอบแทนสะสมสุทธิ ที่ “ขาดทุน” หรือพูดอีกนัยหนึ่งก็คือ มีนักลงทุนในตลาดหุ้นราวๆ 8 ใน 10 คนที่มีผลตอบแทนสะสมที่ “ขาดทุน”

ผลการศึกษานี้ยังมีสถิติที่น่าสนใจอีกด้วยว่า ในจำนวนบัญชีทั้งหมดที่ทำการวิจัยนั้น หากมีคัดแยกออกเป็นสองกลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่สามารถทำกำไรสะสมได้หกเดือน และกลุ่มที่ขาดทุนสะสมในช่วงเวลาเดียวกัน จากนั้นทำการวัดผลตอบแทนของแต่ละกลุ่มในช่วงหกเดือนต่อไป จะพบว่า กลุ่มที่ทำกำไรสะสมได้ในช่วงหกเดือนแรกจะสามารถทำกำไรได้อีกในช่วงหกเดือนถัดมาในสัดส่วนที่สูงกว่ากลุ่มหลังอย่างชัดเจน หรือแปลว่าคนที่ได้กำไรจากการเทรดหุ้น (พวก 2 ใน 10 ของทั้งหมด) มักจะเป็นคนกลุ่มเดิมๆ ในขณะที่ คนที่ขาดทุน (อีก 8 ใน 10 ที่เหลือ) ก็มักเป็นนักลงทุนที่ขาดทุนซ้ำซากด้วยเช่นกัน

งานวิจัยที่น่าสนใจอีกชิ้นหนึ่งทำการคำนวนผลตอบแทนสะสมของบัญชีซื้อขายหุ้นจำนวน 66, 400 บัญชีเป็นระยะเวลา 7 ปี ในตลาดหุ้นสหรัฐฯ พบว่า ถ้าหากจัดแยกบัญชีออกเป็นกลุ่มตามความถี่ในการซื้อขายจะพบว่า ยิ่งเป็นบัญชีมีการเคลื่อนไหวน้อยเท่าไร ผลตอบแทนสะสมเฉลี่ยก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น โดยบัญชีกลุ่มที่มี Turnover น้อยกว่า 2% ต่อปี (ไม่ค่อยเทรดหุ้น) มีผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่ากลุ่มที่มี Turnover เฉลี่ย 258% ต่อปี มากถึง 50%

งานวิจัยสองชิ้นนี้บอกอะไรเราได้หลายอย่าง ประการแรก คนจำนวนมากเชื่อว่า ถ้าจะเล่นหุ้นให้ได้กำไรสูงๆ จะต้องซื้อขายบ่อยๆ เพื่อทำรอบเท่านั้น แต่ความเป็นจริงก็คือว่าการเทรดหุ้นเพื่อเพิ่มผลตอบแทนนั้นเป็นสิ่งที่ยากมากสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ หุ้นมักจะวิ่งไปคนละทางกับที่เราคิดไว้อยู่เสมอ สุดท้ายแล้ว การเทรดหุ้นต่างหากที่เป็นสาเหตุหลัก ที่ทำให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่ควรจะเป็นในทางทฤษฎี ในช่วงปี 1995-1999 นั้น ตลาดหุ้นไต้หวันให้ผลตอบแทนเป็นบวก แต่เดย์เทรดเดอร์ในช่วงเดียวกันโดยเฉลี่ย กลับได้ผลตอบแทนติดลบ ที่จริงแล้วในช่วงที่หุ้นขึ้น พอร์ตที่อยู่เฉยๆ ก็ขึ้นเหมือนกัน

ประการที่สอง การเทรดหุ้นนั้นไม่ใช่เรื่องของดวง คนที่เทรดหุ้นแล้วได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นมักจะเป็นคนกลุ่มเดิมๆ ในขณะที่ คนที่เทรดหุ้นขาดทุน ก็มักจะเป็นคนหน้าเดิมๆ ด้วยเช่นกัน ถ้าหากการเทรดหุ้นเป็นเรื่องของดวงจริงๆ ผลลัพธ์จะไม่เป็นอย่างนี้ แท้จริงแล้ว การเทรดหุ้นกลับเป็นเรื่องของอุปนิสัยและ EQ แต่นักลงทุนแต่ละบุคคลมากกว่า

เช่นนี้แล้ว วิธีง่ายๆ ที่จะช่วยให้ผลตอบแทนของคนส่วนใหญ่ดีขึ้นคือ การเทรดหุ้นในน้อยลงกว่าที่ใจเราอยากทำ เพราะการเทรดหุ้นนี่แหละคือจุดอ่อนที่สำคัญของเรา มนุษย์โดยเฉลี่ยเป็น market timer ที่่แย่มาก เพียงแค่ใช้จุดอ่อนของเราให้น้อยลง ผลตอบแทนก็จะดีขึ้นได้เอง เพราะความผิดพลาดที่เกิดขึ้นจากตัวเราเอง (unforced errors) มีน้อยลง

เหตุที่เราเทรดหุ้นบ่อยๆ นั้นเป็นเพราะ การอยู่เฉยๆ ในตลาดหุ้นนั้น เป็นสิ่งที่ยากมาก คนเราเหมือนมีสัญชาตญาณบางอย่างที่จะต้องทำอะไรสักอย่างกับราคาหุ้นที่วิ่งขึ้นและวิ่งลงอยู่ตลอดเวลา เทคนิคง่ายๆ คือ การนั่งอยู่หน้าจอคอมพิวเตอร์หรือกระดานหุ้นให้น้อยลง เหมือนเวลาที่ไม่อยากใช้เงินเปลืองก็อย่าไปเดินเที่ยวตลาดนัดนั่นเอง

อีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เราเทรดหุ้นบ่อยคือ ภาวะ overconfidence หรือ ความมั่นใจที่มากเกินความเป็นจริง นักลงทุน 80% ในตลาดจะคิดว่าตัวเองน่าจะเทรดหุ้นได้ดีกว่าคนอื่นในตลาดโดยเฉลี่ย เมื่อทุกคนที่คิดอย่างนี้มาแข่งกันเองในตลาด ผลลัพธ์คือตรงกันข้าม ดังนั้นถ้าเรารู้จักสำเหนียกมากพอที่จะประมาณตน เราจะไม่ติดกับดักของการมีทัศนคติที่ไม่ตรงกับความจริง

โดยส่วนตัวแล้ว ผมเชื่อว่าการลงทุนในตลาดหุ้นนั้นเป็นสิ่งที่ทุกคนควรทำ เพราะในระยะยาวไม่มีสินทรัพย์ใดให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับความเสี่ยงมากเท่ากับหุ้นสามัญ แต่การเป็น active trader ในตลาดหุ้นนั้นจะเหมาะกับแค่บางคนเท่านั้นซึ่งเป็นคนส่วนน้อยที่อุทิศตนจริงๆ คนส่วนใหญ่เหมาะกับวิธีที่ค่อนข้าง passive แล้วลงทุนระยะยาวแบบการออมเพื่อวัยเกษียณมากกว่า เพราะนอกจากมันจะทำให้คุณได้ผลตอบแทนที่ดีพอสมควรโดยไม่ต้องเก่งมากแล้ว มันยังทำให้คุณมีเวลาสำหรับด้านอื่นของชีวิต เพราะเงินทำงานให้คุณ แทนที่คุณจะต้องทำงานให้มัน

206: แรงผลักดัน

หัวหน้างานที่เก่งจะสร้างสภาวะแวดล้อมของการทำงานให้ลูกน้องมีความรู้สึกว่า กดดันนิดๆ กล่าวคือมีความเครียดอยู่ในระดับหนึ่ง แต่ไม่ได้มากเกินไป และในเวลาเดียวกัน ก็ไม่ปล่อยให้ลูกน้องรู้สึกสบายเสียจนไม่มีความกดดันอะไรเลย

เพราะคนเรามักทำงานได้ดีที่สุดเมื่ออยู่ในสภาวะที่มีแรงกดดันนิดๆ ..

199: Generational Wealth Gap

เวลาพูดถึงความไม่เท่าเทียมกันของสังคม เรามักพูดถึงความแตกต่างระหว่างชนชั้น แต่สถาบันวิจัย PEW รายงานไว้เมื่อปี 2011 ว่า ความมั่งคั่งของคนอเมริกันที่อยู่ในวัยกว่า 65 ปี ในเวลานี้ ได้ทิ้งห่างคนอเมริกันในวัย 24-35 ปี เป็นช่วงกว้างที่สุดอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน พูดอีกนัยหนึ่งก็คือ มีความไม่เท่าเทียมกันระหว่างวัยที่มีนัยสำคัญมากด้วย

คนอเมริกันวัย 65 ขึ้นไปมีความมั่งคั่งโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับสถิติเมื่อ 25 ปีที่แล้ว ในขณะที่คนอเมริกันที่เป็นหัวหน้าครอบครัวในวัย 35 ลงไปกลับมีความมั่งคั่งน้อยลง 68% เมื่อเทียบกับ 25 ปีก่อน ด้วยเหตุนี้คนอายุ 65 จึงรวยกว่าคนอายุ 35 ถึง 47 เท่าโดยเฉลี่ย แทนที่จะรวยกว่าเพียงแค่ 10 เท่าอย่างเมื่อ 25 ปีก่อน

อาจกล่าวได้ว่า พวก Babyboomer ในสหรัฐฯ เกิดมาในจังหวะที่เอื้อต่อการสร้างความมั่งคั่งให้กับตัวเองเป็นอย่างมาก

เริ่มตั้งแต่การที่ Babyboomer เริ่มผ่อนบ้านในยุคที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แพง เมื่อผ่อนเสร็จในอีก 20 ปีต่อมาก็ได้เป็นเจ้าของบ้านที่มีราคาตลาดเพิ่มขึ้นจากเดิมหลายเท่าตัว ในขณะที่ Gen Y เร่ิมผ่อนบ้านในช่วงฟองสบู่พอดี พอฟองสบู่ Subprime แตก ความมั่งคั่งของพวกเขาก็กลับถอยลงแทนที่จะพอกพูนขึ้นจากการซื้อบ้าน

ตลาดหุ้นสหรัฐฯ ก็เป็นภาพที่คล้ายๆ กันครับ

ในแง่ของสวัสดิการสังคม สวัสดิการสังคมใดให้แล้วลดยาก ยุคไหนพรรคการเมืองสร้างคะแนนเสียงด้วยการเพิ่มสวัสดิการสังคมมากจนเกินไป รัฐบาลยุคต่อมาก็ต้องแบกต่อไปให้ได้ ไม่มีใครกล้าปล่อยให้ล้มในยุคของตัวเอง สุดท้ายก็ไปเกิดวิกฤตใหญ่ตูมเดียวในอีกหลายสิบปีต่อมา คนที่ได้รับผลประโยชน์ไปก่อนเพราะเข้าสู่วัยเกษียณพอดีก็เป็นคนกลุ่มที่โชคดีไป ในขณะที่คนที่จ่อรอเกษียณอยู่พอดีและคนรุ่นหลังจากนั้นก็เสียเปรียบเพราะถูกรัฐฯ ตัดสิทธิประโยชน์เพื่อแก้ไขฐานะการคลัง ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำของคนต่างรุ่นแบบมีนัยสำคัญได้

พูดง่ายๆ ก็คือ สวัสดิการสังคมที่ไม่ยั่งยืน จะทำให้เกิดการโอนย้ายความมั่งคั่งจากคนรุ่นหนึ่งไปสู่อีกรุ่นหนึ่งและส่วนใหญ่แล้วจะเป็นคนรุ่นในอนาคตที่ต้องแบกรับภาระหนี้แทนคนรุ่นก่อนที่ได้รับสวัสดิการไปแล้ว

เรื่องนี้ Gen Y ในสหรัฐฯ ก็เกิดมาใน Timing ที่ไม่ค่อยจะโชคดีเท่าไรอีกเช่นกัน เพราะตอนนี้สหรัฐฯ กำลังแบกหนี้สาธารณะอ่วม

หันมาดูเรื่องความสามารถในการหารายได้ Gen Y ก็เสียเปรียบ Babyboomer เพราะในเวลานี้ อัตราการว่างงานของสหรัฐฯ ก็อยู่ในระดับสูงสุด งานหายาก เงินเดือนก็ขึ้นช้า ต่างกับพวก Babyboomer ที่เข้าสู่ตลาดแรงงานหลังจากวิกฤตปี 1929 ผ่านพ้นไปนานหลายปีจนเศรษฐกิจสหรัฐฯ เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องแล้ว ทำให้เป็นขาขึ้นที่ยาวนานตลอดช่วงอายุของพวกเขา

ทั้งหมดนี้ทำให้เวลานี้ครัวเรือนอเมริกันที่มีผู้นำครอบครัวอยู่ในวัย 24-35 ปี มีเงินออมเฉลี่ยเพียงแค่ $3, 662 ต่อครัวเรือนหรือประมาณแสนกว่าบาทเท่านั้น และฐานะการเงินของ Gen Y ก็แย่ลงมากถึงขนาดที่มีสถิติพบว่า คนอเมริกันวัยเร่ิ่มต้นทำงานในยุคปัจจุบันยังคงอยู่บ้านเดียวกับพ่อแม่มากถึง 30% สูงกว่าสมัยที่ Babyboomer อยู่ในวัยเริ่มต้นงานที่อยู่ที่ 11% อย่างมาก เนื่องจากยังดูแลตัวเองด้านการเงินกันไม่ไหว

ไม่รู้ว่าบ้านเรามีใครเก็บสถิติทำนองนี้ไว้บ้างหรือเปล่า แต่ถ้าให้ผมประเมินก็คิดว่าน่าจะเป็นไปในทำนองเดียวกันกับของสหรัฐฯ แต่ระดับความแตกต่างอาจจะมากน้อยต่างกัน ในกรณีของบ้านเรานั้น คนที่ลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังมีน้อยกว่าในสหรัฐฯ มาก ดังนั้นการที่ฟองสบู่ตลาดหุ้นแตกจึงส่งผลกระทบกับคนเฉพาะกลุ่มมากกว่าที่จะมีผลโดยตรงต่อครัวเรือนทั้งประเทศ อีกทั้งสวัสดิการสังคมของบ้านเราก็เพิ่งจะมาเริ่มต้นอย่างจริงๆ จังๆ ในยุคสิบกว่าปีหลังเท่านั้นเอง มันจึงยังไม่น่าส่งผลให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบของคนระหว่างรุ่นในช่วงที่ผ่านมามากนัก ที่จริงแล้วปัจจัยเหล่านี้น่าจะเอื้อประโยชน์ต่อการสร้างความมั่งคั่งของ Gen Y ในประเทศไทย ที่จะเห็นผลเมื่อพวกเขาเข้าสู่วัยเกษียณในอีก 25 ปีข้างหน้าถ้าหากพวกเขามองเห็นโอกาสตั้งแต่วันนี้ด้วยซ้ำ แบบเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นกับ Babyboomer ของสหรัฐฯ เมื่อ 25 ปีที่แล้ว

แต่เรื่องที่ผมเห็นว่า Gen Y บ้านเรามีโอกาสด้อยกว่าคนรุ่นก่อนหน้าน่าจะเป็นเรื่องของโอกาสในการหารายได้ เพราะยุคที่ Babyboomer ในบ้านเราเริ่มเข้าสู่วัยทำงานเป็นยุคที่ประเทศไทยยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นสะสมทุน(เอกชน)พอดี ทำให้มีโอกาสสำหรับธุรกิจขนาดเล็กมากมาย จนทำให้ Babyboomer ทุกวันนี้เป็นเจ้าของ SME กันจำนวนไม่น้อย ในขณะที่ยุคนี้เป็นยุคที่องค์กรขนาดใหญ่ดูจะได้เปรียบธุรกิจขนาดเล็กแทบทุกประตู ทำให้โอกาสที่ใครจะเริ่มต้นสร้างธุรกิจจากศูนย์ได้สำเร็จมีน้อยลงมาก ทุกคนเลือกที่จะเข้าสู่ตลาดแรงงานกลายเป็นมนุษย์เงินเดือนกันหมด (คล้ายกับโครงสร้างของประเทศญี่ปุ่น) แต่พอมาดูในองค์กรขนาดใหญ่ก็ดูเหมือนโอกาสจะเป็นของพวก Gen X อีก เพราะพวก Gen X เริ่มเข้าสู่วัยทำงานในยุคที่องค์กรขนาดใหญ่เริ่มผงาดพอดี ทำให้ Gen X มี โอกาสก้าวหน้าเป็นผู้บริหารได้เร็วกว่า Gen Y ซึ่งการแข่งขันในองค์กรจะค่อนข้างสูงแล้ว

สังคมที่่คนทำงานกินเงินเดือนเป็นหลักนั้น การเลื่อนชั้นทางสังคมจะค่อนข้างยาก การส่งผ่าน Wealth จากรุ่นสู่รุ่นน่าจะมาโดยทางมรดกเสียเยอะ แอบคิดขำๆ ว่า Gen Y บ้านเราอาจจะกลับมาได้เปรียบแบบหนักๆ อีกทีก็ตอนได้รับมรดกจาก Babyboomer นี่แหละ

198: สุขนิยมแบบ Epicurus

Epicurus คือ ปราชญ์ชาวกรีกโบราณ ผู้ก่อตั้งสำนัก “สุขนิยม” มุมมองเกี่ยวกับคำว่า “ความสุข” ของเขานั้นเป็นอะไรที่น่าสนใจมากทีเดียว

Epicurus เชื่อว่า จุดมุ่งหมายสูงสุดในชีวิตของคนเรานั้นไม่ใช่อะไรอย่างอื่นนอกจากการแสวงหา “ความสุข” อันได้แก่ การทำชีวิตให้มีความสุขมากที่สุดตลอดเวลาที่เราอยู่บนโลกใบนี้ ไม่ใช่เพื่อชีวิตในโลกหน้า หรือเพื่ออุดมคติอย่างอื่น เพราะ Epicurus เชื่อว่า นามธรรมทุกชนิดล้วนมีจุดเริ่มต้นมาจากความสุขและความทุกข์ทั้งสิ้น คนที่บอกว่าตัวเองเกิดมาเพื่อความดีหรือความยุติธรรม แต่วันๆ เอาแต่ปั้นหน้ายักษ์ใส่คนอื่น เพราะยังเป็นคนที่ไม่มีความสุขนั้น Epicurus ถือว่าเป็นคนที่ใช้ไม่ได้

อย่างไรก็ตาม แม้ Epicurus จะบอกว่า เป้าหมายชีวิตคือการแสวงหาความสุข แต่เขาก็บอกว่า ความสุขที่แสวงหาต้องเป็นความสุขชนิดที่ไม่นำมาซึ่งความทุกข์ในภายหลังเท่านั้น ตัวอย่างเช่น การดื่มสุราทำให้เรามีความสุขได้ในทันทีที่ดื่ม แต่ก็นำมาซึ่งปัญหาสุขภาพในภายหลัง ดังนั้นคนเราจึงไม่ควรแสวงหาความสุขจากการดื่มสุรา เป็นต้น พูดอีกนัยหนึ่งก็คือ ต้องฉลาดเลือกในการหาความสุขด้วย

สุขนิยมแบบ Epicurus มักถูกนำมาอธิบายแบบผิดๆ แก่คนทั่วไปว่า เป็นแนวคิดที่สอนให้ทุกคนมุ่งหาความสุขด้านกามารมณ์ คำว่า “Epicure” ในภาษาอังกฤษหมายถึง คนที่อุทิศตัวให้กับการแสวงหาแต่ความสุขในกาม และวิถีชีวิตที่หรูหรา แต่ที่จริงแล้ว Epicurus มองว่า สุขจากกามส่วนใหญ่ล้วนนำมาซึ่งความทุกข์ในภายหลัง (เช่น กินมากก็อ้วน เป็นต้น) ชีวิตที่มีความสุขมากกว่าจึงได้แก่ ชีวิตที่ต้องพึ่งพาความสุขจากกามน้อยที่สุดต่างหาก Epicurus ใช้ชีวิตส่วนตัวอย่างเรียบง่ายมากถึงขั้นสมถะ ซึ่งตรงข้ามกับความหมายของคำว่า Epicure โดยสิ้นเชิง

Epicurus เชื่อว่านอกเหนือจากการทำตัวให้ติดดินแล้ว คนเราควรมุ่งแสวงหาความสุขจาก 3 ด้านของชีวิตเป็นหลัก อันได้แก่ ความสุขจากการมีอิสระภาพ ความสุขจากการมีเพื่อนดี และความสุขจากการมีชีวิตอยู่อย่างคนที่มีความคิดความอ่าน Epicurus มองว่าความสุขทั้งสามอย่างนี้ เป็นความสุขด้านจิตใจ ซึ่งหาได้ง่ายกว่าวัตถุมาก แต่กลับสร้างความสุขให้เราได้มากกว่า และมักไม่ค่อยนำมาซึ่งความทุกข์ในภายหลังอย่างความสุขทางวัตถุ คนที่ต้องการชีวิตแบบหรูหราแล้ว ทำให้ต้องเครียดตลอดเวลา เพราะทำงานตัวเป็นเกลียวไม่มีเวลาพักผ่อน ไม่มีเวลาให้ครอบครัว อย่างนี้ก็ไม่เรียกว่า กำลังหาความสุขตามแนวคิดสุขนิยมอยู่

Epicurus มองว่า ชีวิตในสังคมเมืองอย่างเอเธนส์นั้นยากที่จะมีความสุขตามแนวคิดของเขาได้ เพราะเป็นวิถีชีวิตที่ต้องคอยทำตามความคาดหวังของสังคมทำให้ขาดอิสระภาพ เขาจึงเลือกที่จะใช้ชีวิตแบบเงียบๆ ในบ้านของเขาเองมากกว่า และเปิดบ้านและสวนของเขาให้แก่ชาวเอเธนส์ทุกคน ที่ต้องการหลีกหนีจากความวุ่นวายในเมืองให้เข้ามาพักผ่อน เพื่อให้มีโอกาสได้ใช้ชีวิตแบบกินน้อย ใช้น้อย ได้ผูกมิตร และเสวนาเรื่องปรัชญากับคนอื่น

Epicurus จัดเป็นนักปราชญ์จำพวกสสารนิยม จึงเชื่อว่า เมื่อคนเราตายไปแล้ว จิตก็ตายไปด้วย เราจึงไม่รู้สึกอะไรอีกหลังจากที่ตาย ด้วยเหตุนี้ คนเราจึงไม่จำเป็นต้องกลัวความตายแต่อย่างใด

ในช่วงที่ Epicurus มีชีวิตอยู่นั้น สำนักสุขนิยมของเขาได้รับความนิยมในวงที่ค่อนข้างจำกัด เนื่องจากมุมมองของเขาเกี่ยวกับเรื่องศาสนาที่ไม่ค่อยถูกใจคนส่วนใหญ่ บางคนมองว่าเขาเป็นพวกต่อต้านศาสนา แต่หลังจากที่เขาเสียชีวิตไปแล้วหลายร้อยปี แนวคิดของเขาได้ถูกนำมาอ้างถึงโดยนักปรัชญาตะวันตกชั้นนำเป็นจำนวนมากทำให้กลายเป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง และยังกลายเป็นแนวความคิดที่ทรงอิทธิพลอย่างยิ่งต่อปรัชญาตะวันตกสมัยใหม่ด้วย

ที่จริงแล้ว Epicurus ไม่ได้ปฏิเสธพระเจ้า เขาเพียงแต่เห็นว่า ถ้าหากเทพเจ้าทั้งหลายมีจริง พวกเขาก็คงสนใจแต่เรื่องของพวกเขาเองเท่านั้น ไม่มีความจำเป็นที่พวกเขาจะต้องมาสนใจมนุษย์ด้วย มนุษย์จึงควรหันมาเน้นการพึ่งพาตนเองจะดีกว่า

196: สเปรดชีสสำหรับคำนวณผลตอบแทนของคอนโดให้เช่า


[ดาวน์โหลด]

นึกสนุกเลยนั่งทำ Cash Flow Analysis ของการผ่อนคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาแชร์กัน ลองปรับสมมติฐานต่างๆ ให้ตรงกับเคสของคุณดูว่าได้ IRR เท่าไรก่อนตัดสินใจลงทุนได้ครับ หรือใครจะนำไปพัฒนาต่อให้สมบูรณ์มากขึ้นก็ได้

อันนี้เป็นการลงทุนด้วยการผ่อนกับแบงก์นะครับ ถ้าใครซื้อเงินสด ผลตอบแทน (IRR) จะต่ำกว่านี้ เนื่องจากเงินของเราเองจะจมมากขึ้น อสังหาต้องใช้ Leverage เข้าช่วยเพื่อเพิ่ม IRR และซื้อมาแล้วก็ต้องปล่อยเช่าให้มีเงินสดเข้ามาเพิ่มตลอดด้วย ยิ่งปล่อยให้ว่างมากเท่าไร ผลตอบแทนก็จะต่ำลง

IRR ยิ่งมากยิ่งดี และควรมากกว่าดอกเบี้ยธนาคารอย่างมีนัยสำคัญ เช่น 10% ขึ้นไป ก็ถือว่าดีครับ

เรียนตามตรงว่าโดยส่วนตัวไม่เคยผ่อนคอนโด หากใครเคยแล้วเห็นว่ามีส่วนใหญ่ของสูตรที่ต้องปรับช่วยแนะนำด้วยจะปรับปรุงให้สมจริงมากขึ้นครับ

Remarks
1. เป็น best-case scenario คือ คิดว่ามีคนเช่าเต็มตลอดปี ซึ่งในความเป็นจริงอาจทำไม่ได้ อย่างน้อยช่วงที่เปลี่ยนผู้เช่าใหม่ ก็อาจขาดรายได้บ้าง อีกทั้งยังไม่ได้เผื่อว่า จะต้องมีค่าซ่อมบำรุงคอนโด ที่ไม่ได้คาดคิดเกิดขึ้นระหว่างทางด้วย
2. คิดค่าเช่าและค่าผ่อนเป็น “ต่อปี” ทั้งที่จริงๆ เป็นต่อเดือน เพราะสะดวกในการใช้สูตรคำนวณดอกเบี้ย และค่าเช่าต้องเป็นแบบ “สุทธิ” คือหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายแล้ว

ความเห็น
1. มูลค่าคอนโดที่เพิ่มขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดต่อผลตอบแทน ถ้าเล็งได้ดี ขายต่อได้ราคาสูงมากๆ ผลตอบแทนรวมถึงจะมาก
2. ที่สมมติฐาน มูลค่าเพิ่มปีละ 3% การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนที่ไม่น่าดึงดูดมากนัก (IRR ต่ำเกินไป) การเก็งกำไรแม้จะเสี่ยงมากกว่าแต่ก็มีโอกาสได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับความเสี่ยง
3. ที่จริงเราไม่ได้ขายเมื่อผ่อนเสร็จ แต่เราจะขายก่อนก็ได้ ดังนั้นอาจใช้วิธีกู้ยาวๆ เช่น 30 ปี ไปก่อนเพื่อให้ค่างวดต่ำที่สุด เมื่อสามารถขายต่อได้ระหว่าง IRR ก็จะสูง