310: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

การเกิดขึ้นของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นยุคนี้ ช่วยให้นักลงทุนรายย่อยมีโอกาสได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่สร้าง stream of income ได้ โดยที่ไม่จำเป็นต้องเป็นคนที่มีเงินทุนเยอะๆ เหมือนสมัยก่อน

ในเวลาเดียวกัน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ช่วย “ปลดล็อค” ทางการเงินให้กับบริษัทผู้ทำโครงการด้วย เพราะปกติแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้เป็นค่าเช่า มักมีระยะเวลาคืนทุนค่อนข้างนาน ธุรกิจไม่ต้องการให้เงินทุนจมอยู่กับสินทรัพย์อะไรนานจนเกินไป ถ้าหากมีโอกาสขยายตัวรออยู่ข้างหน้าเยอะกว่าก็ ย่อมอยากจะขายสินทรัพย์ส่วนหนึ่งออกมาเพื่อนำเงินสดไปลงทุนในโครงการใหม่ๆ เป็นการใช้เงินทุนที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพมากกว่า อีกทั้งกองทุนรวมยังเป็นนิติบุคคลที่ได้รับการยกเว้นภาษีด้วย ทำให้บริษัทประหยัดภาษีได้มากกว่าการถืออสังหาเหล่านั้นไว้ในรูปของสินทรัพย์ถาวรโดยตรง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นนวัตกรรมทางการเงินที่มาตอบโจทย์ทั้งคนขายและคนซื้อกองทุน ถือได้ว่า win-win ครับ

อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้มีแต่ข้อดีไปทุกอย่าง มีหลายเรื่องที่นักลงทุนจะต้องคำนึงถึงก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนด้วย

ประการแรก กองทุนอสังหาส่วนใหญ่จะให้ yield ค่อนข้างสูงกว่าพันธบัตรระยะยาว ทำให้นักลงทุนมองว่าคุ้มกว่าการฝากธนาคาร แต่สิ่งที่นักลงทุนมักลืมไปก็คือว่า ความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สูงกว่าการฝากธนาคารมาก ในบางกรณี yield ที่สูงกว่าอาจไม่คุ้มกับความเสี่ยงก็ได้ กองทุนอสังหาไม่ได้รับประกันผลตอบแทนแบบเงินฝาก หรือถ้าบางกองมีก็แค่ช่วง 2-3 ปีแรก เพื่อดึงดูดเท่านั้น และที่ผ่านมาก็เคยมีกองทุนอสังหาที่ล้มเหลว เพราะไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีศักยภาพ กลายเป็นคดีความมาแล้ว ฉะนั้นอย่าดูแค่ yield เท่าไร แต่ต้องดูว่าตัวสินทรัพย์มีคุณภาพหรือศักยภาพแค่ไหนด้วย

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เมื่อเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แล้วมักจะมีสภาพคล่องต่ำ เวลาต้องการขายเพื่อเอาเงินต้นออก มักจำเป็นต้องขายขาดทุน (ต่ำกว่า NAV) เพื่อให้มีคนรับซื้อ นักลงทุนจึงต้องแบกรับความเสี่ยงเรื่อง liquidity risk เพิ่มเติมในส่วนนี้ด้วย ซึ่งถ้าหากนำมาคิดคำนวณออกจาก yield ที่ได้รับในแต่ละปี ก็เท่ากับว่า yield สุทธิที่ได้ต่ำลง

ปกติแล้ว สินทรัพย์ที่ถูกนำมาขายเข้ากองทุน มักจะแพงกว่าราคาตลาดที่แท้จริงของมันทั้งนั้น อย่าคาดหวังเราจะได้ซื้อของถูก ที่บริษัทผู้พัฒนาสามารถขายสินทรัพย์เข้ากองทุนในราคาที่สูงได้ เพราะเพียงแค่ตั้งราคาให้ได้ yield ต่อปีสูงกว่าพันธบัตรนิดหน่อย นักลงทุนก็อยากซื้อกันแล้ว เพราะนักลงทุนทั่วไปมีทางเลือกในการฝากเงินค่อนข้างน้อย ถือเป็นกำไรที่บริษัทได้จากความเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือ

อสังหาในบางกองทุนเป็น leasehold หมายความว่า อสังหาไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์ แต่เป็นแค่เจ้าของสิทธิการเช่าระยะยาว เช่น 30 ปี เท่านั้น ในกรณีนี้ มูลค่าของสินทรัพย์จะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาเช่าที่เหลือน้อยลง แต่เวลาดู NAV ของกองทุนอาจเห็นว่าเพิ่มขึ้น เพราะ NAV นั้นคำนวณด้วยการให้ผู้ประเมินราคาอิสระเป็นผู้ตีมูลค่าตลาด จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนควรทำความเข้าใจ

ที่จริงแล้ว กองทุนแบบ leasehold นั้นไม่ใช่ปัญหา อสังหาในทำเลระดับ 5 ดาวๆ จริงๆ มักจะต้องเป็น leasehold ทั้งนั้น เพราะเจ้าของที่ดินมักไม่ยอมขายขาด ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติ  แต่ yield ควรจะต้องสูงกว่ากองทุนแบบ freehold ที่มีสินทรัพย์แบบเดียวกันมาก ทั้งนี้เพื่อชดเชยเงินต้นที่ลดลงทุกปีด้วย เช่น yield ของพวก leasehold อาจจะต้องสูง 12-15% ต่อปีถึงจะคุ้มค่า แต่กองทุน leasehold ในเมืองไทยส่วนใหญ่กลับมี yield ในระดับที่ต่ำกว่านั้น ผู้จัดการกองทุนใช้วิธี “เพิ่มทุน” กลางทางอยู่เรื่อยๆ เพื่อเพิ่มสินทรัพย์ใหม่ๆ เข้ามากองทุนเพื่อช่วยพยุง NAV ของกองทุนไม่ให้ลดลงแทน ทำให้ดูเหมือนสินทรัพย์ไม่ได้ลดค่าลงเลย แต่ทำให้กองทุนต้องมารบกวนสภาพคล่องจากผู้ถือหุ้นอยู่เรื่อยๆ ไม่ใช่ห่านทองคำ และการต้องหาสินทรัพย์ใหม่เข้ากองทุนอยู่เรื่อยๆ โอกาสที่จะสะดุดมีได้เสมอ

อสังหาที่มีรายได้เป็นค่าเช่าส่วนใหญ่มักให้ผลตอบแทนระยะยาวประมาณ 6-8% ต่อปี แต่ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะอาศัยการกู้เงินเพื่อช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้สูงกว่านั้น และก็เป็นเรื่องที่เหมาะ เพราะโครงการอสังหามี hard assets ที่ใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อได้อยู่แล้ว แต่สำหรับในกรณีของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่สามารถ leverage ได้ เนื่องจากผิดกฎของ กลต. ทำให้ไม่ได้ใช้ประโยชน์จาก hard assets อย่างเต็มที่เหมือนอสังหานอกกองทั่วไป ในส่วนนี้กำลังจะมีกองทุนอสังหาประเภท REIT ออกมาใหม่ ซึ่งกลต.อนุญาตให้ REIT ก่อหนี้ได้ระดับหนึ่ง กฏเกณฑ์ใหม่นี้จะช่วยให้กองทุนอสังหาสร้างผลตอบแทนได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้นในอนาคต