MDX – นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ซิตี้

หุ้น MDX ทำธุรกิจหลักก็คือ นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ ที่จังหวัดฉะเชิงเทรา และโรงไฟฟ้าพลังน้ำ

ประเทศไทย ถือว่าเป็นฐานการผลิตที่สำคัญแห่งหนึ่งของโลก ดังนั้น ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมก็น่าจะเป็นธุรกิจที่ดีในประเทศนี้ ถึงแม้ว่า ปัจจุบันนี้จะมีประเทศเพื่อนบ้านที่ลุกขึ้นมาเป็นตัวเลือกแข่งกับไทยมากมาย ทำให้ไทยอาจจะไม่โดดเด่นเท่าเดิม แต่ก็คิดว่าคงไม่ได้ถึงกับแย่ลง น่าจะยังไปได้ระดับหนึ่ง ผมจึงมองว่า sector นี้เป็น sector ที่ลงทุนได้ แต่ไม่ถึงกับเป็น sector ที่เด่น

อย่างไรก็แล้วแต่ ข้อเสียของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมก็คือ รายได้ส่วนใหญ่มักจะมาจากการขายที่ดิน ซึ่งอ่อนไหวแบบปีต่อปีตามบรรยากาศการลงทุนค่อนข้างมาก ทำให้หุ้นนิคมอุตสาหกรรมมีกำไรไม่สม่ำเสมอ บางปีก็น้อยมาก บางปีก็เยอะไปเลย เวลาซื้อลงทุนเลยต้องซื้อตอนถูกๆ คือ ในปีที่แย่ๆ เพราะอย่างไรเสีย ธุรกิจนี้น่าจะยังกลับมาได้เสมอ ซึ่งในเวลานี้หุ้นนิคมแทบทุกตัวต่างก็หันมาลงทุนในธุรกิจโรงไฟฟ้าเพิ่มเติม เพื่อช่วยสร้างความสม่ำเสมอให้กับผลประกอบการ เพื่อแก้ไขข้อด้อยอันนี้ ดังนั้น หุ้นนิคมที่ดีควรเป็นหุ้นที่มีรายได้ส่วนอื่นที่สม่ำเสมอ เช่น โรงไฟฟ้า ในสัดส่วนที่ใหญ่พอเมื่อเทียบกับรายได้รวม เพื่อให้เป็นหุ้นที่มีผลประกอบการที่ไม่ผันผวนรุนแรงจนเกินไป

ในช่วง 3-4 ปี ที่ผ่านมา MDX มีการเติบโตของรายได้ในระดับสูง เนื่องจากเป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำ และประกอบกับภาวะน้ำท่วมทำให้มีโรงงานจำนวนมากต้องการย้ายมายังแถบนี้ ทำให้ MDX ได้รับอานิสงส์ไปเต็มๆ เพราะนิคมเกตเวย์อยู่สูงจากระดับน้ำทะเลมาก (30-50 เมตร) ทำให้ปลอดภัยเรื่องน้ำท่วม และมีอ่างเก็บน้ำของตัวเองทำให้มีความมั่นคงเรื่องน้ำใช้ และขายน้ำไม่แพง เหล่านี้ถือเป็นข้อเด่นของ MDX เลย แต่ข้อเสียก็คือ เป็นนิคมที่แบบ zone 2 ซึ่งจะต่างจากนิคมในระยองส่วนใหญ่ที่เป็น zone 3 ซึ่งมีสิทธิประโยชน์และการส่งเสริมเรื่องการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกจากภาครัฐฯ มากกว่า zone 2 ลูกค้าของ MDX มีหลายกลุ่มอุตสาหกรรม แต่รายใหญ่สุดก็คือ โตโยต้าและอีซูซุ ตลอดจนพวกโรงงานซัพพลายเออร์ของค่ายรถยนต์สองเจ้านี้ด้วย

ในด้านของช่องว่างในการเติบโตต่อจากนี้ นิคมเกตเวย์มีพื้นที่ขาย 3, 700 ไร่ แต่ในจำนวนนี้ ยังเป็นพื้นที่ว่างที่ยังไม่ได้ขายอยู่ 370 ไร่ (ณ 2555) อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ยังสามารถทยอยทำพื้นที่ขายใหม่ๆ เพิ่มเติมทั้งที่อยู่ในและรอบเขตนิคมฯ เพื่อให้เติบโตได้อีก แต่ต้องขออนุมัติด้านสิ่งแวดล้อมด้วย

ในสายธุรกิจโรงไฟฟ้า MDX มีโรงไฟฟ้าร่วมทุนที่บางบ่อสมุทรปราการ โดยเป็น IPP ที่ขายไฟให้กับการไฟฟ้า และขยายธุรกิจไปร่วมทุนสร้างโรงไฟฟ้าที่ลาวอีกสองแห่งคือ น้ำงึม 3 และ น้ำเทิน-หินบูน โดยเป็นการร่วมทุนกับ RATCH และรัฐบาลลาว

การเติบโตที่จะมาจากสายธุรกิจโรงไฟฟ้าจะมาจาก น้ำเทิน-หินบูนที่ประเทศลาวที่เพิ่งเสร็จสมบูรณ์ และอยู่ในช่วงที่รายได้จะยัง ramp-up อยู่ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในส่วนที่เป็นรายได้ที่สม่ำเสมอมากกว่ารายได้จากการขายที่ดินให้กับบริษัทในอีกทางหนึ่ง ทำให้งบการเงินของ MDX จะมีเสถียรภาพเพิ่มขึ้นในอนาคตด้วย

ภาพรวมตลาดนิคมอุตสาหกรรมของบ้านเรา มีผู้เล่นรายใหญ่ก็คือ AMATA, HEMRAJ, ROJNA และการนิคมอุตสาหกรรม ส่วน MDX นั้นจัดว่าอยู่ในระดับกลางถึงเล็ก โดยมีคู่แข่งในระดับเดียวกันอีก อย่างเช่น TFD, เวลโก เป็นต้น รวมทั้งมีบริษัทอย่าง TICON ที่เน้นโมเดลธุรกิจแบบโรงงานให้เช่าด้วย ข้อดีของนิคมขนาดกลางเล็กคือ แบกรับความเสี่ยงน้อยกว่านิคมใหญ่ เพราะโรงงานที่มาตั้งไม่ใช่โรงงานที่มี operation ที่ critical มากๆ หรือมีปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อมสูงๆ และที่ผ่านมาก็ถือว่า MDX จัดการกับความเสี่ยงต่างๆ ได้ค่อนข้างดีกว่าคู่แข่ง

AMATA มีข้อดีคือมีโครงการ 2 ที่รองรับการเติบโตได้อีกมาก แต่ปีล่าสุดก็ประสบปัญหาน้ำท่วมกับเขาด้วยเหมือนกัน HEMRAJ นั้นมีการกระจายรายได้ค่อนข้างดีกว่า แต่พื้นที่เหลือขายก็มีไม่มากนัก พักหลังหันมาโตด้วยการสร้างโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าและโรงไฟฟ้า  ส่วน ROJNA นั้นโดนผลกระทบน้ำท่วมที่อยุธยาแบบเต็มๆ ทำให้ฐานธุรกิจเดิมดูแย่ลงแม้ว่าจะพยายามขยายไปยังจังหวัดอื่นเพื่อกระจายธุรกิจแต่ก็เหมือนกับการไปเริ่มต้นใหม่

โดยสรุปแล้ว คิดว่า หุ้นนิคมโดยรวม เป็นหุ้นที่มีความน่าสนใจในระดับปานกลาง (B) เพราะน่าจะเติบโตได้ แต่ผลประกอบปีต่อปีมีความผันผวนสูง ดังนั้นกลยุทธ์ที่น่าจะเหมาะคือซื้อลงทุนในปีที่มีข่าวร้าย